Agevolazioni fiscali per il recupero del patrimonio edilizio

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano da diversi anni di consistenti agevolazioni fiscali sia sulle singole unità abitative sia sulle parti comuni degli edifici condominiali.
A partire dall’anno 2018 la legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 27 dicembre 2017) ha prescritto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto previsto con gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.
L’obbligo della trasmissione si rende necessaria al fine di monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito in seguito alla realizzazione degli interventi di recupero edilizio.

Le agevolazioni consistono in una riduzione dell’imposta sul reddito (Irpef) in rapporto ai costi sostenuti per gli interventi effettuati.

A titolo esemplificativo per i lavori effettuati entro il 31 dicembre 2018 si ha diritto a una detrazione Irpef del 50% su un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. A partire dal 1 gennaio 2019 tale detrazione sarà ridotta al 36% su un limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare.
Gli interventi per cui è possibile richiedere l’agevolazione fiscale riguardano la manutenzione straordinaria, il restauro e risanamento conservativo nonché la ristrutturazione edilizia.

Prendendo a riferimento le casistiche della ristrutturazione edilizia volte a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente, tra gli esempi ricorrenti vi è la demolizione e ricostruzione.
Nel caso in questione una demolizione e ricostruzione con ampliamento, in seguito a chiarimenti dell’Agenzia dell’Entrata, non rientra tra gli interventi ammessi al beneficio della detrazione fiscale in quanto lo stesso si configura in toto come nuova costruzione.
Se, invece, nell’ambito di una ristrutturazione non si procede alla demolizione ma solo all’ampliamento, le detrazioni fiscali saranno consentite esclusivamente per le spese riguardanti la porzione di immobile esistente, escludendo le spese sostenute per l’ampliamento in quanto si configurano come nuova costruzione.
Nel caso di una sopraelevazione, ovvero di una variazione in altezza dell’edificio specialmente se si tratta di un sottotetto, va considerato come ampliamento e quindi nuovo volume e pertanto non ammesso nelle detrazioni fiscali.
Se invece la variazione in altezza riguarda la realizzazione di cordoli sommitali o variazioni della copertura che non comportano l’incremento della superficie abitabile, le spese relative a questi interventi possono essere portati a detrazione, beneficiando qualora ricorrano i requisiti secondo i dettami del Sisma Bonus 2018, di una detrazione del 70 o 80%.

Tra le detrazioni ammesse sono ricomprese anche quelle riguardanti il risparmio energetico attraverso la coibentazione delle strutture opache verticali e orizzontali. Normalmente questo avviene attraverso l’applicazione di un termo cappotto sul perimetro esterno del fabbricato garantendo il miglior isolamento termico. Tuttavia vi sono circostanze per cui risulta impraticabile intervenire dall’esterno per diversi motivi: economici, tecnici, di tutela delle facciate oppure per la necessità di isolare singole unità immobiliari di un complesso edilizio. In questo caso si ricorre all’isolamento termico dall’interno sia a parete sia a soffitto che permette di migliorare l’efficienza energetica delle strutture esistenti. Questo comporta ovviamente una riduzione dei volumi utili ma garantisce comunque un adeguato comfort abitativo e consente l’accesso alle detrazioni fiscali fino al 65%.
Rientrano tra le detrazioni Irpef del 50% le spese sostenute per la progettazione degli interventi, le prestazioni professionali richieste nella realizzazione dei lavori, le perizie, i sopralluoghi e le relazioni di conformità.